KORONA VİRÜS SALGINININDA KİRACILARIN AŞISI BULUNDU, Av. Özlem ATABAŞ
KORONA VİRÜS SALGINININDA KİRACILARIN AŞISI BULUNDU
Av. Özlem ATABAŞ
Tüm dünyada ve ülkemizde hızla yayılmaya devam eden ve ciddi tedbirleri de beraberinde getiren Korona Virüs (Covid- 19) salgını nedeniyle hayat neredeyse durma noktasına gelmiştir. Çoğu işletmenin kapandığı, ticari faaliyetini askıya aldığı, işyerlerinin evden çalışma sistemine geçtiği, sosyal izolasyonun herkes için bir zorunluluk haline geldiği bu dönemde yaşanması muhtemel hukuki tartışmaların belki de en başında kira sözleşmelerinden kaynaklı ihtilaflar gelmektedir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki; içinde bulunduğumuz durum bakımından kira sözleşmeleri iki yasal düzenleme kapsamında değerlendirilmelidir. TBK’nın ifa imkânsızlığına ilişkin 136. maddesi ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin uygulama alanı bulması gündeme gelebilecektir. Başka bir deyişle;
- Edimin yerine getirilmesinin imkânsız hale gelmesi halinde yani borcun yerine getirilmesi artık imkansızlaşmışsa TBK’nın 136. maddesi uyarınca tarafların borcu sona erektir.
- Borç imkansız hale gelmemiş fakat borcun yerine getirilmesi önemli ölçüde güçleşmiş ise uyarlama talep edilmesi söz konusu olacaktır.
Burada değerlendirmeyi iki ayrı kapsamda yapmanın faydalı olduğunu düşünmekteyiz;
1- MÜCBİR SEBEP KAPSAMINDA KAPATILAN İŞLETMELER BAKIMINDAN İFA İMKANSIZLIĞI SÖZ KONUSU OLACAKTIR.
Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1190 E. ve 2018/1259 K. numaralı kararında mücbir sebebi aşağıdaki şekilde açıklamıştır:
“Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582 ). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”
Yargıtay, bu ifadelerle mücbir sebebin tanımını yapmış ve salgın hastalık hallerinin mücbir sebep olarak nitelendirileceğini belirtmiştir. Dolayısıyla, sonradan ortaya çıkan ve illiyet bağının ortadan kalkmasıyla ifa imkânsızlığına sebebiyet veren salgın hastalık mücbir sebep olarak nitelendirilebilir.
Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber Kira Sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşme hükmüne uygun bir şekilde karar alabilirler. Salgının yarattığı etki Kira Sözleşmelerinin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıkarır ve işbu engel maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların olası bir yargılamada kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.
Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, salgının tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Ancak sözleşmede belirtilen şartları yaşamış ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip Kira Sözleşmeleri tarafları, sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanabileceklerdir.
Örneğin bir okulda kiracı konumunda olan işletme bakımından, okulların idari karar kapsamında tatil edilmiş olması, çalışanların da bu idari karar kapsamında işe gelmemesi sebebiyle okulun açılamaması gibi bir durumda mücbir sebebin varlığı öne sürülerek sözleşmenin feshinden bahsedilebilmesi gayet mümkündür. Aksi yorum okul binasını kullanamayan kiracının (okul işletmecisinin) sebepsiz kira ödemesi anlamına gelir ki, bu bakışı hukuk himaye etmez.
Belirtmekte fayda görüyoruz ki; mücbir sebebin hukuki sonuçlarının uygulanması sözleşmede mücbir sebep ifadesinin yer almasına bağlı olmayacaktır. Bununla birlikte, taraflar sözleşme ile mücbir sebep belirleyebilecekken kanunen mücbir sebep teşkil eden hususlar sözleşme ile mücbir sebep olmaktan çıkarılamayacaktır.
Bu halde halk sağlığını ciddi derecede tehdit eden bir salgın hastalık durumu, örneğin sokakların, toplu alanların kullanımının engellenmesine, okulların ve işyerlerinin kapatılmasına sebebiyet vermişse, nitelik itibariyle mücbir sebep teşkil edecek olup, bunun sözleşme ile düzenlenmiş olması yahut sözleşmede yer almaması salgının mücbir sebep olduğu gerçeğini değiştirmeyecektir.
Her durumda mahkemece somut olay bakımından inceleme yapılarak salgının mücbir sebep/ifa imkânsızlığı teşkil edecek boyuta ulaşıp ulaşmadığı illiyet bağıyla birlikte değerlendirilecektir. Böylelikle sözleşmede salgın hastalığa ilişkin hüküm bulunmasa dahi, durum mücbir sebep teşkil ettiği ölçüde kiracının kira ödeme ve yukarıda yer alan örneğimizde yer aldığı üzere okulu açık tutma yükümlülüğü ortadan kalkacaktır.
2- KİRACI BAKIMINDAN KİRA BORCUNU YERİNE GETİRMEKTE ZORLAYICI SEBEP SÖZ KONUSU İSE KİRA SÖZLEŞMESİ BAKIMINDAN UYARLAMA TALEP EDİLEBİLECEKTİR.
TBK’nın 138. maddesi borcun yerine getirilmesinin önemli ölçüde güçleşmesini ele almaktadır. Kiracının kira bedelini ödeme borcu imkânsız hale gelmez, ancak öngörülmeyen ölçüde değişen koşullar sebebiyle üzerinde anlaşılan bedelin aynen ödenmesi de kiracıdan beklenecek durumda değil ise kiracıya bahsi geçen hüküm kapsamında uyarlama davası açma hakkına sahiptir.
Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2018 tarihli ve 2017/4414 E. 2018/1420 K. sayılı kararında da bu husus aşağıdaki şekilde ifade edilmektedir.
“Davaya konu ürünlerin fiyatlarında aşırı bir artış olsa bile ifanın yerine getirilmesinin mümkün olduğu, cins borcu niteliğindeki ürünler tamamen yok olmadıkça nev’i telef olmaz kuralı gereği imkansızlıktan bahsedilemeyeceği, sözleşme ile satım konusu ürün miktarı ve fiyatının belirlendiği, satıcının taahhüt etmiş olduğu emtiayı teslim etmesi gerektiği, diğer taraftan TBK’nın 138.maddesi hükmü gereğince bir durum mevcut olduğu takdirde bu durumun sadece diğer tarafa karşı bir def’i olarak ileri sürülmesinin mümkün olmadığı, doğrudan sözleşmenin uyarlanmasının mahkemeden istenmesi gerektiği, ancak davacı tarafından uyarlama davası açılmadığı, uyarlama davası açılıp bu davada uyarlamaya karar verilmedikten sonra borçlunun borcunu ifadan kaçınamayacağı, böyle bir kaçınmanın borca aykırılık teşkil ettiği, bu durumda diğer tarafın sözleşme hükümleri gereği cezai şart talep etmesinin mümkün olduğu ve sözleşmenin 5.3. maddesi gereğince cezai şart alacağını davacının alacağından takas edebileceği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.”
Bahsi geçen durumun meydana gelmesi halinde, aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunan tarafın edimini uyarlama davası açacağına ilişkin ihtirazi kayıt düşerek yerine getirmesi isabetli olacaktır. Uyarlama davası açılması aşamasında ise Yargıtay içtihatları uyarınca taraflar öncelikle hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edecek; ancak ve ancak uyarlamanın mümkün olmadığı halde ise sözleşmeden dönebilecek yahut sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
Belirtmiş olduğumuz ihtimalde kiracı herhangi bir idari karar olmaksızın kendi insiyatifiyle okulu kapatma kararı alırsa bu durumda ifa imkânsızlığı söz konusu olmayacak, borç sona ermeyeceğinden kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Bu durumda tahliye veya varsa sözleşme yaptırımını da önlemek amacıyla ihtirazı kayıtla kira bedellerinin ödenmesi ve ayrıca TBK madde 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek uyarlama davası ikame edilmesi hukuka uygun olacaktır.
Bunun yanı sıra aşırı ifa güçlüğünün uygulama alanı bulabilmesi için;
- i) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması,
- ii) Bu durumun borçludan kaynaklanmıyor olması,
iii) Mevcut durum itibariyle borcun yerine getirilmesinin dürüstlük kuralı uyarınca borçludan beklenemeyecek olması,
- iv) Borcun henüz ifa edilmemiş olması yahut ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak, ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması gerekmektedir.
Bütün bu koşullar, her somut olayda mahkemece değerlendirilecek ve yöneltilen talepler hakkında karar verilecektir. Borcun yerine getirilmesinin dürüstlük kuralı uyarınca borçludan beklenemeyecek olması koşuluna ilişkin değerlendirmede, her somut olay ve her kira ilişkisi bakımından Korona Virüs etkisinin günlük yaşama etkisi, kira ilişkisine devam edilmesinin kira borçlusu bakımından objektif olarak mümkün olup olmadığı ve mevcut koşullarda kira ödenmesinin borçludan beklenebilirliği göz önünde bulundurularak karar verilecektir.
Gerekli koşulların oluştuğu kanaatine ulaşılması halinde kira bedeli ödenmemesine veya ciddi kazanç kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebilecek ve ihtirazi kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınması da mümkün olabilecektir. Kiracıların her halukarda ilerde belirtilen hukuki yollarda sorun yaşamamaları için “ İhtirazi kayıt” ile ödeme yapmaları gayet önemlidir.
Genel olarak; İdare tarafından verilen kararlar doğrultusunda, kararın tavsiye niteliğinde olması ve yasaklayıcı olması gibi durumlar da değerlendirilerek kira sözleşmesi taraflarının borçlarını imkânsızlaştırması yahut zorlaştırması durumları dikkate alınarak; TBK madde 136’da düzenlenen ifa imkânsızlığı ve TBK 138’de yer alan aşırı ifa güçlüğü kapsamında kiracının lehine ve somut duruma uygun olan yasal düzenleme tercih edilerek bu salgının yarattığı olumsuz hukuki neticeleri bertaraf etmek mümkün olabilecektir.
Ülkemizde Corona Virüs etkisinin günden güne arttığı bu günlerde; tarafların hukuken hak kaybı yaşamaması adına, kira ilişkileri gibi olası sorun yaşadıkları tüm hukuki ilişkileri bakımından konusunda deneyimli hukukçulardan yada bir anlaşma imkanı yaratmayı öncelikle denemek için arabuluculardan yardım almalarını ayrıca tavsiye etmekteyiz.