KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE 10 YILI GEÇEN SÜRELERDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERMESİ, Av. Asena İlayda ATEŞ

KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE 10 YILI GEÇEN SÜRELERDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERMESİ

Av. Asena İlayda ATEŞ

Normal koşullarda kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği gerekçesi ile kiracıyı tahliye edemez. Fakat kanunumuz, kiraya verene bu konuda bir istisna tanımış, bu istisnayı ise bazı koşullara bağlamıştır. Kiraya verene kira sözleşmesinin onuncu uzama yılı sonrası, gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme ve kiracının kiralanandan tahliyesini talep hakkı veren düzenleme Borçlar Kanunumuzda yer almaktadır. Ancak aşağıda detaylıca izah edileceği üzere burada dikkat edilmesi gererken iki husus bulunmaktadır;

1. Bu hak kiraya verene kira sözleşmesinin 10 (on) yıllık uzama süresinin sonunda tanınmaktadır.
2. Hakkın kullanımı için kiracıya en az 3 (üç) ay evvelinden bildirimde bulunmak

Borçlar Kanunu 347. madde içeriği ile kiraya verene daha önceki kanuni düzenlemelerimizde tanınmamış bir hak tanınmıştır. Bu düzenlemeye göre, kiraya veren, kiracılık ilişkisinde, sözleşme süresinden sonra 10 (on) yılı doldurmuş ise kira sözleşmesini, gerekçe göstermeksizin 3 (üç) ay öncesinden bildirimde bulunmak koşuluyla, tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir.

Mevcut düzenleme uyarınca  kiraya veren 10 (on) yıllık uzama süresi sonunda ve bu süreyi takip eden her bir uzama yılının bitiminden en az 3 (üç) ay evvel kiracıya bildirimde bulunmak sureti ile herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren, bu sayede tazminat ödemeksizin sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.

Konuya dair kanun maddesi içeriğinde açıkça şöyle denmektedir;

• Belirli süreli kira sözleşmeleri için; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

• Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için; kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Süresi belirli olan kira sözleşmelerinde, kiracı, belirlenen sürenin sona ermesinden en az 15 (onbeş) gün evvel kira ilişkisini sona erdirdiğine dair kiraya verene yazılı bildirimde bulunmaz ise, sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış kabul edilir.

Kiraya veren ise, kira sözleşmesini, uzama sürelerine bağlı olarak 10 (on) yıllık uzama süresinin ya da 10 (on) yıl sonrasında takip eden uzama yılları sonunda, sonlandırma hakkına pek tabii en az 3 (üç) ay öncesinden bildirim yapmak sureti ile sahiptir.

Bu noktada 10 (on) yıllık sürenin ne şekilde uygulanacağının kanun metninden tam olarak anlaşılamadığı düşünülmektedir. Ancak kanunun lafzına bakıldığında, kira sözleşmesinin belirlenen süresinin sona ermesi akabinde 10 (on) yıllık sürenin başlayacağı açıktır. Örnek vermek gerekirse, sözleşme süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi halinde, 1 yıl sözleşme süresi ve bunun bitiminde başlayan 10 (on) yıllık uzama süresinden sonra gelen 1 yılda, yani toplamda 12. yılın bitmesine en az 3 (üç) ay kala kiracıya bildirimde bulunmak sureti ile sözleşme sona erdirilebilir. Sözleşmenin 3 (üç) yıllık yapılmış olunması halinde ise sözleşme 13. yılın bitmesine en az 3 (üç) ay kala bildirimde bulunmak sureti ile sözleşme sona erdirilebilir. Kısaca kanunumuz sözleşme süresini değil uzama süresini dikkate alarak kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır.

Bu kapsamda kiracı ve kiraya veren arasında yapılan her bir yeni sözleşme bu sürelerin sil baştan yeniden başlamasına neden olmaktadır. Süresi uzun sözleşmeler yönünden, taraflarca sözleşmelere getirilmek istenen, süre haricinde farklı hükümler olabilir. Bu noktada önerimiz, yapılacak yeni düzenlemelerin yeni bir sözleşme ile değil, ana sözleşmenin eki niteliğinde bulunacak ek sözleşmeler ile yapılmasıdır. Böylece sözleşme süresi değiştirilmeden ek hükümler sözleşmeye eklenebilir.

Borçlar Kanunu 328/son maddesine göre ise; sözleşmede ya da kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamış ve geç kalınmışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur, denmektedir.

Tüm bunlara ek olarak fesih bildiriminin geçerliliği, Borçlar Kanunu 348. madde uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu halde bildirimin noter aracılığı ile yapılması hem yazılı şekil şartının yerine getirilmesi için hem de ispat kolaylığı ve güvenilirlik yönünden uygun olan olacaktır.

Yukarıda detaylıca değinilen koşulların yerine getirilmiş olunmasına rağmen kiracı tarafından taşınmazın tahliye edilmemesi halinde ise dava yolu ile taşınmazın tahliyesi sağlanabilecektir.