202005.08
0

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE HANGİ YÖNTEM TERCİH EDİLMELİDİR? ANKARA USULÜ MÜ? İSTANBUL USULÜ MÜ?, Av. Hakan HARMANKAYA

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE HANGİ YÖNTEM TERCİH EDİLMELİDİR?

ANKARA USULÜ MÜ? İSTANBUL USULÜ MÜ?

Av. Hakan HARMANKAYA

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu arsa sahibinin, arsanın belli bir payını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunun karşılığında arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri imal ederek, arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

Bu sözleşmeye göre iki ana yükümlülük vardır. İlki arsa sahibine aittir. Arsa sahibi, yüklenicinin yapacağı işe (inşaata) karşılık arsanın belirli bir payını yada inşası yapılacak taşınmazın belirli bölümlerini yükleniciye devredecektir. Yüklenici de, kendisine yapılacak bu devir karşılığında işi (inşaatı) yapacaktır.

Bu sözleşme türü; kendi arsası üzerine inşaat yapmak niyetinde olan kişilerin inşaat maliyetlerine katlanmak istememesinin getirdiği sonuca uygun olarak ticari ve hukuki hayatta karşılığını bulmuştur. İki taraflı sözleşmelerde en önemli başlangıç noktası yükümlülüğünü önce hangi tarafın yerine getirmeye başlayacağıdır. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme değildir. İnşaatın belirli bir zaman diliminde yapılması amaçlanmaktadır. Peki arsa sahibi sözleşme gereği yüklendiği edimini yani arsa payını devretme borcunu ne zaman yerine getirecektir? İşte bu düşünceden hareketle temelde aynı mantığa dayalı ama edim zamanları farklı olarak belirlenmiş, farklı türlerde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ortaya çıkmıştır.

Bu yazımız temelde hukukçulara kaynak olması yanında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayacak taraflara, özellikle arsa sahiplerine yol gösterici olması bakımından hangi inşaat sözleşmesi türünün daha avantajlı olduğuna yönelik düşüncelerimizi içermektedir. Çünkü imzalanacak her farklı sözleşme türü ileride karşılaşması muhtemel hukuki sorunlara karşı farklı farklı çözüm ve savunma imkanları sunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hak edeceği payın devri konusu büyük önem arz eder. Çünkü yüklenici; sahip olacağı bu payın karşılığını nakdi sermayeye dönüştürerek kendisine finansman yaratmaktadır. Bu konuda ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki tip kart karşılığı inşaat sözleşmesi türü vardır.  Bunlardan ilki ‘ İstanbul Usulü ’ diye bilinen işin başlangıç aşamasında yükleniciye verilecek payın, ya arsa payı devri şeklinde yada kat irtifakı kurulması aşamasında kat irtifakı devri şeklinde ortaya koyan sözleşmedir. Bu tür sözleşmede yüklenici ile yapılan sözleşmede, başlangıçta arsa payı yada kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine arsa sahipleri lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler halinde (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak yükleniciye müteahhitte temiz bir şekilde bağımsız bölümleri bırakır. Bu sözleşme türünün tamamen yüklenici lehine olduğu söylenebilecektir. Çünkü bu sözleşme türünde yüklenici işin karşılığını peşin olarak almıştır. Sözleşme süresinde inşaatı yapması ve bitirmesi beklenir.

İkinci model ise ‘ Ankara Usulü ’ olarak bilinen hak ediş usulü sözleşme türüdür.  Bu modelde yükleniciye sözleşmenin imzası aşamasında arsa payı yada kat irtifakı kurulumunda pay devri yapılmaz. Tüm kat irtifakları arsa sahipleri lehine kurulur, yüklenici sözleşmede belirtilen hak ediş oranına/iş bitirme oranına göre kendisine aşama aşama pay devri yapılır. Bu pay devrinin başta yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması nedeniyle bu sözleşme modeli arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi modeldir. Çünkü bu modelde arsa sahipleri işin bedelini işin aşamalarına göre ödemektedir. Tam tersi düşüncede yüklenici yaptığı işin karşılığını başlangıçta değil, işi yaptıkça alabilmektedir. Bu model arsa sahipleri açısından avantajlı iken; yüklenici açısından sermaye temini ve finansal kaynak yaratılması bakımından avantajlı sayılmamaktadır.

Her iki tür sözleşmede de yükleniciye ait olacak yerlerin sahiplikleri sözleşmenin devam ettirildiği müddetçe farklı taraflara ait olmaktadır. İstanbul usulü sözleşmede; yüklenici işin karşılığı başta almıştır. Pay (tapu) kendi üstünedir. Geriye sadece işi tamamlamak kalır. Oysa Ankara Usulü sözleşmede pay (tapu) arsa sahibi yada arsa sahipleri adınadır. Yüklenici işi yaptıkça payını arsa sahiplerinden almaktadır. Dolayısı ile iş yapılırken payların farklı tarafların adına kayıtlı olması ileride bazı hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

Uygulamada karşılaşılan en önemli sorunların ilki ve en önemlisi inşaatın süresinde bitirilememesidir. Ülkemizde tüm kıta Avrupa’sında mevcut müteahhit sayısından daha fazla müteahhit vardır. Birçok yüklenici kendi sermayesi ile iş yapmamakta, kendisine devredilecek yerleri başlangıçta satarak finansman sağlamakta ve bu finans ile inşaatı tamamlamaya çalışmaktadır.  Lakin inşaatın büyüklüğüne göre ortalama 1 yıl ve daha üzeri devam edecek projelerde; projenin başlangıçtaki maliyetleri ile projenin bitişindeki maliyetler çoğu zaman farklı ekonomik parametreler nedeni ile ölçülememektedir. Bu ve benzer durumlar, sermaye akışı sağlam olmayan yükleniciler açısından işin yarıda kalmasına sebep olabilmektedır. Böyle bir durumda “İstanbul Usulü” sözleşme imzalanmış ise iş yarıda kaldığında, paylar yüklenici adınadır ve paylar üstünde arsa sahipleri adına ipotek vardır. Bu tip bir sorunda; yüklenici adına olan payların iptali gerekecektir. Bunun içinde arsa sahiplerinin imzalanan sözleşmeyi fesih etmeleri ve tapuların iptalini talep etmeleri gereklidir. Bu durum da bir dava açılmasını zorunlu kılmaktadır. Bir diğer yöntem ise; sözleşme 6306 sayılı kanuna uygun olarak kentsel dönüşüme tabi bir taşınmaz için yapılmış ise; arsa sahipleri 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 13/11 maddesi uyarınca fesih süreci yürütebilirler. Lakin bu durumda dahi yükleniciye devri yapılan payların inşaatın bitmeyen bölümüne oranla iptali için yargı kararına ihtiyaç bulunmaktadır. Kısaca inşaatın tamamlanamaması halinde İstanbul Usulü sözleşmede inşaata devam edebilmek ve hukuki sorunları ortadan kaldırmak için arsa sahiplerinin hukuki işlemler yapması, yargıya müracaat etmeleri gerekecektir.

Oysa benzer durumda yani inşaatın kısmen tamamlanamaması halinde taraflar “ Ankara Usulü ” sözleşme yapmış olsalardı ve yüklenici işi yarım bıraksaydı zaten işin tamamlanmadığı oranda kendisine pay devri yapılmayacağı için ortada devredilecek paylara ilişkin ihtilaf konusu bir durum da olmayacaktır. Arsa sahipleri dilerler ise yine sözleşmeyi fesih ederek; yarım kalan işler için farklı bir yüklenici ile anlaşabilecek durumdadır. Kısaca işin yarım kalması halinde Ankara Usulü sözleşmede yükleniciye pay devri yapılmadığı için, payların iptalini gerektirecek ve arsa sahiplerinin yapması gereken hukuki bir işlemde olmayacaktır.

Uygulamada karşılaşılan bir diğer sorun ise; inşaatın imalatı aşamasında taraflardan birinin ölümü, aciz hale gelmesi yada iflası veya icra-i bir işleme tabi tutulmasıdır.

Örneğin Ankara Usulü bir sözleşme yapıldığını düşünelim. 15 kişide arsa sahibi olsun. 1 arsa sahibinin bekar ve çocuksuz olduğunu varsayalım. 1 arsa sahibinin ise 90 yaşlarında ve akli dengesinin sağlıklı olmadığını düşünelim. Hatta örneği daha da genişletelim 1 kat malikinin de kendi işleri nedeni ile bankalara yüksek miktarda borcu olduğunu ve icra riski altında olduğunu var sayalım. Ankara usulü sözleşmede inşaatın tamamlanması anına kadar (tamamlanma oranına göre kısmen yapılan devirler hariç) paylar arsa sahipleri adınadır. Bu nedenle yüklenici, arsa sahiplerinin karşılaşacağı her olumsuz durumla baş başadır. Misal artık inşaat %100 tamamlanmış ve son, ama en değerli taşınmazın devri aşamasına gelinmiştir. Fakat tapuya gidildiğinde bankalara yüksek borcu olan arsa sahibi hakkında icra işlemi başlatıldığı görülmüş, bekar ve çocuksuz arsa sahibi ise birkaç gün önce vefat ettiği ortaya çıkmıştır. Böyle bir durumda; payını takyidatsız olarak almak isteyen yüklenici öncelikle haciz riskindeki arsa malikinin durumu için banka sorunlarının halledilmesini bekleyecek, diğer ölen arsa sahibinin de mirasçılarının tespit edilmesi için geçecek süreyi de beklemek durumunda kalacaktır. Bu durum bize göstermektedir ki; Ankara Usulü sözleşmede inşaat tamamlanıp bitene değil arsa sahiplerinin karşılaşacağı tüm hukuki sorunlar yükleniciye sirayet edecektir. Bu nedenle Ankara Usulü sözleşmede yüklenici arsa sahiplerinin olası tüm risklerini de inşaatı yüklendiği gibi yüklenmiştir.

Oysa yaşanan örnekte taraflar arasında İstanbul Usulü sözleşme olmuş olsaydı; yüklenici dilediği şekilde paylarını inşaat devam ederken,  3. kişilere devredebilecek, işini tamamlayabilecekti. Sadece karşılaşacağı tek sorun payları üstünde olası teminatları(ipotekleri) fek için bir süre beklemek olacaktır. Lakin Ankara Usulü sözleşmenin yükleniciye getirdiği risklere karşılık bu bekleme süreci elbette tahammül edilebilir bir zamandır.

Örnekleri yada olayları farklı farklı genişletmek elbette mümkündür. Fakat tüm bu örnekler bize temelde şu tespiti yaptırmaktadır. Anlara Usulü sözleşme arsa sahiplerini korurken, İstanbul Usulü sözleşme yükleniciyi korumaktadır. Fakat her iki sözleşmenin de kendi içerisinde olumlu ve olumsuz yönleri olduğu elbette unutulmamalıdır. Biz hukukçuların ise asli görevi; hangi sözleşme olursa olsun sözleşmenin iki tarafı içinde teraziyi dengede tutabilmek ve sözleşmeleri bu dengeye uygun çerçevede hazırlayabilmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi usulde yapıldığından ziyade konusunda deneyimli bir hukukçunun incelemesinden geçmesi ve imzalanan sözleşmenin iç hükümleri ile iki tarafın menfaatini dengeleyen bir sözleşmeye ulaşılması çok daha önemlidir.