202004.05
0

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ, Av. Özlem ATABAŞ

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Av. Özlem ATABAŞ

12 Temmuz 2012 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 6353 sayılı Kanunla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin yürürlüğü kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Erteleme 12 Temmuz 2020 tarihinde sona erecek olup aksi bir düzenleme yapılmadığı müddetçe bu hükümler yürürlüğe girecektir. Ertelemeye tabi tutulan maddelerin yürürlüğe girmesi sonrasında kimler açısından ve hangi koşullarda uygulama alanı bulacağı hususlarının doğru bir şekilde tespitinin yapılması büyük önem arz etmektedir. Bu çalışmamızda ertelenen hükümlerin kimler açısından hangi koşullarda etki doğuracağı ele alınacaktır.

1-2020 Yılına Kadar Yürürlüğü Ertelenen Hükümler, Kiracının 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) Uyarınca Tacir Sayılan Kişilerden Ya Da Özel Hukuk Veya Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Bakımından Etkili Olacaktır.

TBK’nın ertelenen kira hükümlerine ilişkin olarak ertelemenin mümkün olabilmesi için öncelikle kiracının TTK hükümleri gereğince tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olması gereklidir. Bu bakımdan, özel hukuk tüzel kişileri (anonim şirketler, limited şirketler, komandit şirketler, kolektif şirketler, kooperatifler dernekler, vakıflar) ile kamu hukuku tüzel kişilerinin (kamu idareleri ve kamu kurumları) ertelenen hükümler kapsamında etkileneceği söylenebilecektir.

TTK’da tacire ilişkin hükümler 12 ila 16. maddeler arasında düzenlenmiştir.

Kanunda yer alan tacir tanımı şu şekildedir: “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir.”

Kanunun 12. maddesinin ikinci fıkrasına göre, “Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.”

Bununla beraber, aynı hükmün üçüncü fıkrasında, “Bir ticari işletme açmış gibi, ister kendi adına, ister adi bir şirket veya her ne suretle olursa olsun hukuken var sayılmayan diğer bir şirket adına ortak sıfatıyla işlemlerde bulunan kimse, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olur.” ifadesi yer almaktadır. Kanunun lafzından anlaşılacağı üzere, bu fıkrada belirtilen kişiler iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olmakta, ancak tacir sayılmamakta ve bu bakımdan erteleme kapsamına girmemektedir.

Esnaflar bakımından da TTK m. 15’te yer alan tanım uyarınca esnaflar tacir sayılmadıklarından, esnafın kiracı olduğu işyeri kiraları bakımından erteleme hükümleri dikkate alınmayacaktır. Bu kişiler açısından kanunun hükümleri yürürlüktedir.

Belirtmekte fayda vardır ki; tacir, gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Yine TTK’nın tüzel kişiler başlıklı 16. maddesi, “Ticaret şirketleriyle, amacına varmak için ticari bir işletme işleten vakıflar, dernekler ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlar da tacir sayılırlar.” Hükmüne göre de tüzel kişilerden ticaret şirketleri ve amacına ulaşmak için ticari işletme işleten dernek ve vakıflar tacir sayılırlar ve bu durumda kiranın konusu işyeri kirası ise ertelenen hükümler bu kuruluşlar bakımında da etki doğuracaktır.

2-Kiracısının Tacir Olduğu Sözleşmelerin Konusu İşyeri Kirası Olmalıdır.

İşyeri kirası kavramını anlamak için öncelikle işyerinin tanımı yapılmalıdır. Genel olarak işyeri, kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü yer olarak tanımlanabilir. Burada önemli olan husus kiralanan yerin kiracının mesleki veya ekonomik faaliyeti ile bağlantılı olmasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ertelenen ve yürürlüğe girdikten sonra en büyük etkiyi yaratacağını düşündüğümüz hükümleri ayrı ayrı ele almak gerekmektedir.

1.1. Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devri ile ilgili olarak 1 Temmuz 2020’de yürürlüğe girecek TBK’nın 323. madde hükmüne göre; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Kiraya veren de işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Burada; kiraya veren bakımından önemli husus, kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacağıdır.

TBK’nın 323/2-3 hükümlerine göre ise; kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçecek ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacaktır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen (birlikte) sorumlu olacaktır.

Burada kira ilişkisinin devri bakımından yalnızca kiracıya kira sözleşmesini ve kiralananı devir hakkı tanınmış olması kiraya veren bakımından aleyhe bir durum oluşturmaktadır. Bununla birlikte; kira sözleşmesinde kefil de belirlenmişse, kefilin de sorumluluğunun kiracının sorumluluğunun sona ermesi ile son bulacağı ortadadır. Hal böyle iken devredilmek istenen kira sözleşmesinde eğer kefil var ise, devralacak kişinin de bir kefil belirlemesi ön koşulu ortaya konularak bu kefalet verilmedikçe, kira sözleşmesinin devredilemeyeceği hükme bağlanmalıdır. Farklı bir yorumla sözleşmesinde kefil bulunan kişiler açısından devir aynı kefilin yada benzer nitelikteki bir kefilin devralınacak sözleşmeye de kefil olması şartına bağlanabilir. Bu şartın yerine getirilmemesi hali ise kiraya veren açısından haklı neden olarak kabul edilebilir.

“Haklı neden kavramı” içinde bulunulan durum ve koşullara göre değerlendirileceği için kanunun bu düzenlemesinin ileride birçok hukuki uyuşmazlığa neden olacağını da belirtmek isteriz. Kanunun devre yönelik bu hükmünün emredici bir hüküm olup olmadığı belki tartışılacaktır fakat en azından bu hükmün kiraya verenler açısından daha sıkı şartlara bağlanması için devrin sözleşme kurulurken yasaklanması yada mümkün oldukça ağır ve yüksek teminat şartlarına bağlanmasını tavsiye etmekteyiz. Çünkü ülkemizde kira bir sözleşme olsa bile kiracı ile kiraya veren arasında çoğu zaman yakın ve samimi bir ilişki kurulmaktadır. Dolayısı ile kiraya verenler hiçbir zaman tanımadığı kişilerin taşınmazlarını kullanmasına rıza göstermezler. Zaten birçok mal sahibi de kira sözleşmesi imzalanırken, eğer ki taşınmaz aracı ile kiralanmış ise, bizzat kiracısı ile tanışmayı ister.

1.2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

TBK’nın 325. maddesine göre; kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu husus; Mülga 818 sayılı TBK ve 6570 sayılı Kanun’un uygulanması dönemindeki içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Ancak; bu hüküm ile kiracının bu yükümlülüğü sınırlandırılmıştır. “Buna göre, tacir veya tüzel kişi işyeri kiracısı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde dahi sözleşmeden doğan borçlarından kurtulamayacak ve Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen esasa göre kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sorumlu olmaya devam edecektir.”  Burada makul süre yerleşik Yargıtay içtihatlarında 3 ay olarak yer almakta ise de her somut olay kendi özelliklerini taşıdığından bu sürenin yargılama kapsamında belirlenebileceği kanaatindeyiz.

TBK’nın 325/2 maddesinde ise, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Burada kiralananın niteliği ve kullanım amacının belirlenmesi önem arz etmektedir.

1.3. Kiracının Güvence Bedeli – Depozito

TBK’nın 342. maddesi güvence bedelini düzenlemektedir. Bu hüküm uyarınca güvence bedeli miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlanmış ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak maddede para veya kıymetli evrak olması yönünde bir zorunluluk öngörülmemiştir. Mevcut durumda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelini özgürce belirleyebilmektedir. Hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte güvence bedeli miktar olarak sınırlanacaktır. Güvence bedelinin çek, bono gibi bir kıymetli olarak verilmesinde kanun maddesi bakımından herhangi sakınca bulunmamaktadır.

1.4.Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

TBK’nın 346. maddesi, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklindedir. Bu durumda, 01.07.2020’den itibaren bu madde kapsamında kiracısı tacir ve tüzel kişi olan iş yeri kiraları bakımından cezai şart maddelerinin geçersiz olacağı aşikârdır. Bu durumun kiraya veren bakımından aleyhe sonuç doğuracağı kanaatinde olduğumuzu belirtmekle birlikte kiracı bakımından da TBK’nın tüm muacceliyet hükümleri aksine ödemekten kaçınmaya ilişkin fazlasıyla lehe bir durum oluşturduğunu düşünmekteyiz.